本文摘要：内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，解释房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防止房地产泡沫的不良影响。

内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，解释房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防止房地产泡沫的不良影响。　　关键词：房地产泡沫 房屋租赁 风险 恩格尔系数 不确定性 　　 　　房地产泡沫的成因 　　 　　以金融制度因素为代表的内在因素 　　泡沫作为市场经济中的一种现象，主要展现出为房地产泡沫和金融泡沫。

　　应当认为，中国的房地产业与金融业的融合还不几乎，联系并没超过房地产业发达国家的水平，但是一方面这个融合正在更进一步加快，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化显著，产业附加值较高且具备较高的关联效应和蔓延效应，作为国民经济快速增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。　　以下将明确从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析： 　　货币制度 现代货币是不还清的纸币，作为价值的表现形式，本身已没价值。

货币的这一对立要求了货币数量的现代银行制度下具备收缩的可能性，而货币的虚拟化发展又造成货币更加靠近实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。　　银行制度 在现代银行制度下，只要中央银行大大发售货币，商业银行之后能大大建构货币。

这要求了银行系统的货币供给具备内在膨胀性，造成货币供给相比之下多达货币的市场需求，从而为泡沫的产生获取了适合的外部环境。　　信用制度 信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它继续执行缴纳手段职能、当作推迟缴纳的工具时，就产生了信用。

信用的产生与发展也造就了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也更加多样化，它们在储蓄向投资的转化成过程中充分发挥着更加最重要的起到，把更好的货币形式收益储蓄转化成为投资。这些投资有的转入了实质经济系统，有的转入了符号经济系统。转入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而造成生产经营亏损，届满无法还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，构成金融系统的不良资产；转入符号经济领域的借贷资本则四处投机，冲击各个市场，导致资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生建构了基础条件。

　　 　　以不确认条件为代表的环境下的投资不道德 　　由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确认的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不合乎评价者和决策者所做到的某种确认的预测和估算，这种现象就称作不确定性。也有将不确定性定义为市场不道德者面对的、必要或间接影响经济活动的那些无法几乎和精确地加以仔细观察、测量、分析和意识到的各种内生因素和外生因素。

在现在的经济生活中，不确认的因素恣意不存在，但失望的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的悲观情绪而不是根据数学希望来要求的”。这或许是市场中的不确定性在投资者内心中，留给了太深的印象所致。　　房地产投资不道德本身就具备不确定性，它或许比金融不道德更加不确认，因为房地产从建设到具备投入市场的能力到投资重复使用的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要确实做心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。

　　不仅如此，现在虽然早已步入了信息时代，但这不能解释信息的最重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说不存在一种现象：“不几乎的信息条件”。企业对各种广告方式的如此推崇就是这种现象的毫无疑问。在不几乎的信息条件下（只不过不几乎信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌控程度，是在受到各种客观条件容许的情况下才呈现不完全性的，而客观条件是在大大的变化之中的，也就是说，不几乎信息条件本身也正处于不确认之中），在市场不完备、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很更容易就再次发生不理智的博弈论不道德，具体来说就是很更容易再次发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的必要动因。

　　综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定不存在的，而且，房地产业自身是有能力通过转变自身的投资不道德来移往风险、诱导房地产的不良影响的。本文以下将辩论通过发展以房地产出租为代表的多元化经营的方式来移往风险、诱导房地产的不良影响。

　　 　　以房地产出租为代表多元经营方式 　　 　　房地产泡沫了解上的歧途 　　房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫否不会斩，在什么时候什么情况下斩。现在，指出房地产业过度发展，房地产泡沫在旋即的将来幻灭的言论不绝于耳。

　　看见沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民不能望楼兴叹，潜在市场需求无法变为有效地市场需求，投放的资金无法有效地的回笼，这“正是房地产泡沫的毫无疑问”。由此指出中国房地产业早已发展得过慢了，过分收缩了。但也有不少人指出：仅有根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提升到8.5亿。

以此为据，就最少不会有3亿以上的人口要搬城里去寄居。2003年末，中国城镇家庭居民平均值面积是23.8平方米，也就是说将必须71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还近没到没潜力的时候。　　前一种点子只想眼前，后一种点子却也无法解决问题眼前的问题。

应当认识到，对GDP快速增长的供献亲率可以超过10%的任何产业都理所应当的引发充足的推崇。而对中国房地产业的悲观态度，正如乐观态度一样，也没过于多的理论依据，从房地产业较为成熟期的国家引入的大量的指标，大量的标准，到了中国，或许都没过于大实际的意义。

　　 　　应向房地产业自身找出路 　　与其说清点什么，不与想要办法做到点什么。　　有人就建议金融业应当向房地产业杀掉。

本文将不从这方面考虑到，而是从房地产业自身找出路。　　房地产业，从某种角度上说道，是由许许多多房地产企业所包含的，它们包含了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去寻找决心。　　房地产业自身的抗风险能力先天性缺乏 对于房地产业来说，就不应根据它的投资大、投资回收期宽等自身的原因而归属于风险行业，再行再加诸多的不确认因素，及不几乎的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。

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