本文摘要：概要:房地产市场是一非均衡的市场,类似的市场性质和独有的商品属性要求了房地产价格的变化既要不受供求关系的影响,又无法全然的依赖供求关系,还必需通过政府涉及的政策加以引领,调控房地产的供应数量与供应结构,引领经济预期纵观供需两方面,在影响房地产价格变化的因素中,成本价格是价格变化的基础,消费者的出售能力与出售性欲是决定因素,而国家的政策具备双重影响,且影响房地产发展的全过程房地产的价格也在市场机制和预期机制的联合起到下发展和变化　　关键词:非均衡;房地产价格;政策 　　Abstract: The real estate market is a nonequilibrium market，special market property and special merchandise attribute to come to a decision real estate price of variety since want under the influence of supply relation， and then can＇t depend on a supply relation purely， have to also take in to guide， adjust supply amount and supply structure of controling the real estate through the government related policy， guide an economy expectation.Take a wide view supply and demand both side， in the influence the real estate price the factor of the variety， the cost price is the foundation of price variety， the consumer purchases an ability and purchases desire to decide a factor， but the policy of nation have dual influence， and influence the whole processeses of real estate development.The price of real estate also develops and changes under the common function of the market mechanism and the expectation mechanism. 　　Key words:nonequilibrium; real estate prices; policy 　　 　　20世纪90年代以来,我国房地产价格持续上升,到2004年房地产市场经常出现火暴场面,以至有些地区经常出现相当严重的房地产“泡沫”很多专家学者发表文章,对房地产价格上涨明确提出自己的观点,“泡沫论”与“非泡沫论”针锋相对笔者指出,虽然我国没全国性的房地产“泡沫”,但显然不存在一些大城市及城市的部分地区价格虚涨,投机充沛的局面怎样调控房地产价格,避免房地产价格过渡性下降引发泡沫经济是一个深刻印象的问题本文从房地产市场的非均衡性房地产的资源和资产两重性抵达,阐述影响房地产价格的主要因素及引起房地产变化的动力机制,以谋求解决问题的关键 　　 　　１ 房地产市场是非均衡的市场 　　 　　经济学上的非均衡理论是比较一般平衡理论而言一般平衡理论是法国经济学家瓦尔拉斯在1874年出版发行的《纯粹经济学要义》一书中明确提出的他指出,在现实生活中,所有商品的价格供给和市场需求都是互相联系的,只有当所有商品的价格都超过了供给和市场需求大于的程度时,市场之后正处于一般平衡状态这种理论的不存在基于以下基本假设:市场是竞争充份的市场;市场信息是通畅的;价格涨跌是权利的,只依据市场供求关系,不不存在其他非经济力量;主体只根据价格信号来调整供求关系,不告诉数量信号从一般平衡理论的定义中由此可知,房地产市场是非均衡的市场这是因为: 　　1.1 房地产具备显著的地区性 　　这是由房地产的方位固定性质量的差异性要求的房地产商品无法权利流动,因此被称作不动产由于不能移动,在某一地区经常出现供需流失时,不有可能从另一地区调到或输入展开调配,超过均衡而不能通过引领调整供需结构,以相似均衡 　　1.2 房地产市场是独占的市场 　　房地产的研发建设必需以获得土地为前提,房地产的垄断性是由土地的垄断性要求的,目前土地的一级市场几乎由政府掌控,而二三级市场还很不发育,因此,土地的价格具备显著的垄断性同时,房地产的价格十分便宜,容许房地产市场的可转入性,使参予的人数受到影响无论是房地产的开发商还是购房者可转入性皆较强,很多人都被容许在市场之外,无法展开充份的市场竞争,在价格的制订上具备较强的垄断性 　　1.3 房地产市场是不几乎竞争市场 　　几乎竞争的市场有四个要素:信息充份商品同质厂商权利进出交易双方人数众多而我国的房地产市场信息很多都是不公开发表的,对于消费者来说取得信息的渠道很受限所有信息的真实性也有待考证对供需双方来说是不公平的由于市场的地区性,很难有同质的商品供给由于房地产价格的便宜性,对于供需者来说具备较强的资金容许,容许了参予的人数因此,房地产市场是不几乎的竞争市场 　　1.4 房地产市场是一个投机的市场 　　房地产不仅是一种资源,还是一种资产作为资源,一种生活必需品,具备价值与使用价值同时又是一种资产,具备投资品的特点,如同股票证券等其他有价证券一样具备投资性,因此,价格的变化颇受市场主体的心理预期的影响,价格的变化,有很强的不确定性 　　 　　2 非均衡条件下房地产价格变化的因素分析 　　 　　在非均衡的条件下,商品的价格也不受供求关系的影响,通过市场调节超过比较的平衡态但在市场失灵的同时政府要通过宏观调控手段展开有效地的介入因此,从供需两方面分析影响房地产价格的主要因素 　　2.1 影响房地产供给的因素 　　2.1.1 房地产的价格 　　房地产的商品性要求了价格的变化影响房地产的供求关系在其他因素恒定的情况下,供给的常态与价格呈正涉及,即房地产价格的下跌不会性刺激开发商减少房地产的供给但由于房地产的供给相当严重依赖土地供给,又具备显著的区域性,由于房地产的开发周期较长,供给比较价格的变化具备显著的时滞性因此,拒绝房地产的供给各方严肃作好前期的调查工作,客观预测市场的变化趋势,提早作好引领规划和防止工作 　　2.1.2 房地产的开发成本 　　从成本包含的看作,房地产的价格由以下几部分包含,用公式回应为:房地产的价格=土地获得费+土地开发费+建筑物修建成本+管理费用+投资利息+销售税费+研发利润［1］在市场价格平稳的条件下,开发成本减少,如土地价格建筑材料价格征地成本的下跌,以及新材料新技术新工艺的用于皆使开发成本减少,再加之劳动力工资利息等减少,使开发商取得利润增加,利润率上升,市场供给量增加 　　2.1.3 国家涉及政策 　　政府的土地供应政策金融政策和财政政策都影响房地产市场供给国家为了宏观调控房地产短路,每年土地的供应是受限的,增加土地供给量,地价就有可能趋升,房地产开发成本趋增,房地产供给量之后不会趋减,两者是于是以涉及的金融政策对房地产市场供给量的影响主要通过贷款规模利率水平等来构建房地产业对银行贷款的依赖性很高在个人购房中,购房者75%以上倚赖国家贷款,而开发商中80%以上的资金必要或间接源于银行贷款［2］因此,贷款的比例及利率的变化对供需双方都不存在影响政府还可以通过财政税收政策调节房地产投资,如提升房地产税率可以增加房地产供给量的起到;对房地产企业研发普通居民住宅不予低息财政贷款和银行贷款贴息,不会减少房地产供给量 　　2.1.
概要:房地产市场是一非均衡的市场,类似的市场性质和独有的商品属性要求了房地产价格的变化既要不受供求关系的影响,又无法全然的依赖供求关系,还必需通过政府涉及的政策加以引领,调控房地产的供应数量与供应结构,引领经济预期纵观供需两方面,在影响房地产价格变化的因素中,成本价格是价格变化的基础,消费者的出售能力与出售性欲是决定因素,而国家的政策具备双重影响,且影响房地产发展的全过程房地产的价格也在市场机制和预期机制的联合起到下发展和变化　　关键词:非均衡;房地产价格;政策 　　Abstract: The real estate market is a nonequilibrium market，special market property and special merchandise attribute to come to a decision real estate price of variety since want under the influence of supply relation， and then can＇t depend on a supply relation purely， have to also take in to guide， adjust supply amount and supply structure of controling the real estate through the government related policy， guide an economy expectation.Take a wide view supply and demand both side， in the influence the real estate price the factor of the variety， the cost price is the foundation of price variety， the consumer purchases an ability and purchases desire to decide a factor， but the policy of nation have dual influence， and influence the whole processeses of real estate development.The price of real estate also develops and changes under the common function of the market mechanism and the expectation mechanism. 　　Key words:nonequilibrium; real estate prices; policy 　　 　　20世纪90年代以来,我国房地产价格持续上升,到2004年房地产市场经常出现火暴场面,以至有些地区经常出现相当严重的房地产“泡沫”很多专家学者发表文章,对房地产价格上涨明确提出自己的观点,“泡沫论”与“非泡沫论”针锋相对笔者指出,虽然我国没全国性的房地产“泡沫”,但显然不存在一些大城市及城市的部分地区价格虚涨,投机充沛的局面怎样调控房地产价格,避免房地产价格过渡性下降引发泡沫经济是一个深刻印象的问题本文从房地产市场的非均衡性房地产的资源和资产两重性抵达,阐述影响房地产价格的主要因素及引起房地产变化的动力机制,以谋求解决问题的关键 　　 　　１ 房地产市场是非均衡的市场 　　 　　经济学上的非均衡理论是比较一般平衡理论而言一般平衡理论是法国经济学家瓦尔拉斯在1874年出版发行的《纯粹经济学要义》一书中明确提出的他指出,在现实生活中,所有商品的价格供给和市场需求都是互相联系的,只有当所有商品的价格都超过了供给和市场需求大于的程度时,市场之后正处于一般平衡状态这种理论的不存在基于以下基本假设:市场是竞争充份的市场;市场信息是通畅的;价格涨跌是权利的,只依据市场供求关系,不不存在其他非经济力量;主体只根据价格信号来调整供求关系,不告诉数量信号从一般平衡理论的定义中由此可知,房地产市场是非均衡的市场这是因为: 　　1.1 房地产具备显著的地区性 　　这是由房地产的方位固定性质量的差异性要求的房地产商品无法权利流动,因此被称作不动产由于不能移动,在某一地区经常出现供需流失时,不有可能从另一地区调到或输入展开调配,超过均衡而不能通过引领调整供需结构,以相似均衡 　　1.2 房地产市场是独占的市场 　　房地产的研发建设必需以获得土地为前提,房地产的垄断性是由土地的垄断性要求的,目前土地的一级市场几乎由政府掌控,而二三级市场还很不发育,因此,土地的价格具备显著的垄断性同时,房地产的价格十分便宜,容许房地产市场的可转入性,使参予的人数受到影响无论是房地产的开发商还是购房者可转入性皆较强,很多人都被容许在市场之外,无法展开充份的市场竞争,在价格的制订上具备较强的垄断性 　　1.3 房地产市场是不几乎竞争市场 　　几乎竞争的市场有四个要素:信息充份商品同质厂商权利进出交易双方人数众多而我国的房地产市场信息很多都是不公开发表的,对于消费者来说取得信息的渠道很受限所有信息的真实性也有待考证对供需双方来说是不公平的由于市场的地区性,很难有同质的商品供给由于房地产价格的便宜性,对于供需者来说具备较强的资金容许,容许了参予的人数因此,房地产市场是不几乎的竞争市场 　　1.4 房地产市场是一个投机的市场 　　房地产不仅是一种资源,还是一种资产作为资源,一种生活必需品,具备价值与使用价值同时又是一种资产,具备投资品的特点,如同股票证券等其他有价证券一样具备投资性,因此,价格的变化颇受市场主体的心理预期的影响,价格的变化,有很强的不确定性 　　 　　2 非均衡条件下房地产价格变化的因素分析 　　 　　在非均衡的条件下,商品的价格也不受供求关系的影响,通过市场调节超过比较的平衡态但在市场失灵的同时政府要通过宏观调控手段展开有效地的介入因此,从供需两方面分析影响房地产价格的主要因素 　　2.1 影响房地产供给的因素 　　2.1.1 房地产的价格 　　房地产的商品性要求了价格的变化影响房地产的供求关系在其他因素恒定的情况下,供给的常态与价格呈正涉及,即房地产价格的下跌不会性刺激开发商减少房地产的供给但由于房地产的供给相当严重依赖土地供给,又具备显著的区域性,由于房地产的开发周期较长,供给比较价格的变化具备显著的时滞性因此,拒绝房地产的供给各方严肃作好前期的调查工作,客观预测市场的变化趋势,提早作好引领规划和防止工作 　　2.1.2 房地产的开发成本 　　从成本包含的看作,房地产的价格由以下几部分包含,用公式回应为:房地产的价格=土地获得费+土地开发费+建筑物修建成本+管理费用+投资利息+销售税费+研发利润［1］在市场价格平稳的条件下,开发成本减少,如土地价格建筑材料价格征地成本的下跌,以及新材料新技术新工艺的用于皆使开发成本减少,再加之劳动力工资利息等减少,使开发商取得利润增加,利润率上升,市场供给量增加 　　2.1.3 国家涉及政策 　　政府的土地供应政策金融政策和财政政策都影响房地产市场供给国家为了宏观调控房地产短路,每年土地的供应是受限的,增加土地供给量,地价就有可能趋升,房地产开发成本趋增,房地产供给量之后不会趋减,两者是于是以涉及的金融政策对房地产市场供给量的影响主要通过贷款规模利率水平等来构建房地产业对银行贷款的依赖性很高在个人购房中,购房者75%以上倚赖国家贷款,而开发商中80%以上的资金必要或间接源于银行贷款［2］因此,贷款的比例及利率的变化对供需双方都不存在影响政府还可以通过财政税收政策调节房地产投资,如提升房地产税率可以增加房地产供给量的起到;对房地产企业研发普通居民住宅不予低息财政贷款和银行贷款贴息,不会减少房地产供给量 　　2.1.
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